この事例の依頼主
50代 女性
相談前の状況
ご依頼者様は長年やっていた、賃借不動産での飲食店を譲りたいと考え、現に、造作を含めて飲食店の経営を買い受けてくれるご友人を見つけました。しかしながら、当該不動産のオーナーからは、当該造作及び賃借権の譲渡は認められないとのことで待ったがかかりました。対応に困ったご依頼者様はご相談に至りました。
解決への流れ
結局、オーナーの意向で、ご友人と不動産オーナーとの賃貸借契約は、新規で締結することになりました。もっとも、①新規契約での敷金契約は、ご依頼者の従前敷金契約を引き継ぐこと、②ご依頼者と不動産オーナー間では、旧契約の原状回復義務は免除し、明渡は完了したとすること等を取り決め、書面化することで、実質的には借家権譲渡・造作買取と同じ状況を作り出しました。
飲食店の廃業においては、原状回復の負担が大きくのしかかります。そのため、借家権の譲渡及び造作譲渡がかなえば、借主にとって大きなメリットとなります。一方で、借家権を譲渡するためにはオーナーの承諾が不可欠です。しかしながら、オーナーは、敷金償却等のメリットを考えて、借家権譲渡を承諾しない場合があります。本件では、そのようなオーナーに対して、新借主の信用性や飲食店の売上を示し、原状回復等に問題ないことをきちんと説明する一方で、新しく借主を探すまでの空室リスクも理解してもらうことで、実質的には借家権譲渡と同じ状況を容認してもらうことに成功しました。