この事例の依頼主
60代 男性
相談前の状況
再々、催告しているにもかかわらず、２カ月分の賃料未払いを解消しない賃借人に対して、賃料の支払及び明渡をしてもらいたいとのことで、ご依頼者様がご相談に至りました。
解決への流れ
当方からも内容証明で通知してみましたが、何らの反応もないため、明渡訴訟を提起しました。明渡訴訟では、未払賃料2ヶ月分が解除事由にあたるのかが問題となりえましたが、賃貸人のこれまでの賃貸経営の方法（賃借人との信頼関係、定期的な連絡）から鑑みて、賃借人の対応が甘受できないものであることを示し、明渡判決を受領しました。一方で、賃借人への連絡を継続することにより、最終的には、任意の明渡を取り付けるに至りました。また、未払賃料は賃借人と連帯保証人からしっかり回収し、ご依頼者様にマイナスなく、本件を終えることができました。
賃貸借契約においては、賃借人保護の観点から短期間の賃料不払いが解除事由にならない危険性があります（いわゆる信頼関係破壊の法理）。この点、本件では賃貸人のこれまでの賃貸経営の苦労を伝えることで、賃借人との信頼関係が破壊されたことを裁判官に理解してもらいました。また、弊所は明渡の執行も含めて対応しており、本件でも業者手配も含めて準備をしていました。しかしながら、執行を行った場合、数十万円単位の費用がかかることもざらです。そこで、今回は、粘り強く相手方への連絡・交渉を繰り返し、何とか任意の明渡を実現するに至りました。さらに、本件の契約内容（解除後の賃料損害金は家賃の倍）を利用して、弁護士費用を考慮しててもご依頼者様にマイナスがないよう本件を終えることができました。